どうもみなさん。
早速ですがみなさんは「ビル管理」と聞いてどんなイメージでしょうか？
ビルを管理しているんでしょ？
そうだけどもっと詳しく言って欲しいな。
じゃあビルの管理人さんでしょ？
あっ、そうそうそんな感じ。
今回はビル管理（ビルマネジメント）について書いていきます。ビル管理と言っても実は色々な種類の業務があります。今回はそんな業務を分かり易く紹介していきたいと思います。
・ビル管理の業界で働いているけど、ビル管理の全体像がよく分からない人
・ビル管理業界の新人さん
・ビル管理のことに興味がある人
・ビル管理＝ビルメンと思っている人
「ビル管理」というワードだけは、わたしたちの業界の人でなくてもご存知の人が多いです。最近は企業も色々な建物にテナントとして入居して活動している事が多いので、そのおかげかなと考えています。
ただ、ビル管理って何しているの？となると、ほとんどの人に知ってもらえていない様に感じます。建物の安全・安心・快適を守る影の立役者、ビル管理の業務内容を少しでも知って頂ければと思います。
今回ご紹介するのはビルマネジメント（BM）についてです。
建物管理におけるビルマネジメント（BM）の立ち位置については以下の記事をご覧下さい。当ブログでは特に断りが無い場合はビル管理＝ビルマネジメントと解釈しています。
ビルマネジメントの業務内容
どんな業務があるの？
ビルマネジメントとは、大きく分けて以下の３つの業務を行っています。受付業務や環境衛生管理などもありますが、ここでは以下３つで説明していきます。簡単なイメージで言うと「建物の現場でサービスを直接行うこと」をビルメンテナンスとして括られることが多いです。
・清掃管理業務
・設備管理業務
・警備業務
１つ１つ見ていきます。
清掃管理業務
清掃業務は大きく分けて、日常清掃と定期清掃という区分に分けられています。
・日常清掃：毎日行う清掃
・定期清掃：定期に行う清掃
日常清掃で落としきれない日々蓄積していった汚れを定期清掃でサポートするという相関関係にあります。日常清掃だけでもダメですし、定期清掃だけでもダメです。両方あって、はじめて建物の"きれい"が保たれます。それぞれの役割を見ていきましょう。
日常清掃
トイレの清掃や床の清掃等毎日使用する部分についての清掃を行います。この日常清掃では、掃除機等の簡易機材を除き、基本清掃機材を用いずに行う清掃がメインになります。みなさんが商業ビル等で見る清掃員はこの日常清掃のスタッフになります。
定期清掃
機材を用いて行う清掃になります。１ヶ月に１回、３ヶ月に１回、６ヶ月に１回等期間を決めて清掃しています。実際の汚れ具合によって、この清掃の頻度を定期的に見直し頻度を調整しています。
ちなみに機材というのは例えばポリッシャーといわれる機材などを指します。この定期清掃は土日祝日や夜間等で人の居ないタイミングで実施されるため、みなさんはほとんど見たことが無いと思います。
定期清掃を行う人は誰？
定期清掃を行う人は会社によって変わります。実際には２パターンです。
・日常清掃を行っている人がそのまま定期清掃を行う
・定期清掃専門のスタッフがいる
会社によってやり方が変わるのがこの清掃業務の特徴でもあります。定期清掃専門の会社もあります。いずれにしても日常清掃と定期清掃はセットで考える必要があります。
設備管理業務
建物の設備管理を行っている人になります。管理の仕方によって以下の様に分けられます。
・管理人業務
・設備管理業務
建物の規模や使用方法（用途）によって分けられます。
管理人業務
主にテナントビルで中規模(10,000㎡)程度までの建物に多い管理方法です。
設備運転管理
ショッピングモール、病院や工場など設備の種類や数が多い現場に多い管理方法になります。
設備管理業務の仕事内容
設備管理業務の仕事内容は主に以下になります。
・定期巡回点検
・窓口業務
・報告書作成
・異常時の一次対応
定期巡回業務（建築・設備）
定時（朝、昼、夜等）に各機械室や屋上等に行って機器の電流値等の記録を取っていく業務です。見るところは決まっている事が多いです。
窓口業務
テナントからの問い合わせ窓口を行います。作業申請書等を受理して他テナントと調整を行ったり、管球切れ等の要望に対応したりします。場合によっては物件担当者と連携を取って調整したりします。
報告書作成
日報や月次や年次といった各種報告書を作成します。現場に合わせて書式が作成されていますので大変なところは大変で、楽なところは楽です。
異常時の一次対応
不具合や事故が発生したときの応急処置等を行います。古い建物ほどこの対応が多く大変な目に合います。
設備管理業務の分け方
この業務は巡回型と常駐型に分かれます。
巡回型：複数の物件を回りながら点検していく
常駐型：１つの建物に常駐し、その建物だけを点検していく
巡回型
担当する建物が複数あり、その建物を定期（１ヶ月に１回等）にお伺いして、建築や設備に不具合が無いか確認していく形になります。この方法は、管理人を配置するまでもないような規模の小さな建物の場合に取り入れられる方法です。
常駐型
規模により、１人から複数人の管理人や設備管理員がおり、先ほどの巡回点検・窓口業務・報告書作成や異常時の一次対応を行う方法です。規模の大きな建物の場合に取り入れられています。
警備業務
建物の安全を管理している人になります。安全を管理するに当たって方法がいくつかあるのでここで紹介しておきます。
・人による警備
・機械による警備
人による警備
常駐警備員や巡回警備員によって人が実際に建物に出向き、異常の有無を確認して回る方法です。怪しい人や物を見かけた時に、異常が発生しない様に未然に防ぐ事も大事な役割となります。
機械による警備
機械警備と言われています。これは様々な方法があります。代表的なモノを紹介しておきます。最近はこの機械警備の機能向上のおかげで遠隔監視の質が上がっておりいろいろな事ができる様になってきました。
・セキュリティーカードによる入退館の監視・記録
・人感センサーによる不法侵入の監視
・監視カメラによる異常の監視
・不法侵入時の警報発報 などなど
セキュリティーカードによる入退館の監視・記録
セキュリティーカードをかざさないと建物に入れないようなシステムのことです。実はこれらは常時入退館の記録が取られており、最後にその部屋を出たのが誰か等が分かる様になっています。
人感センサーによる不法侵入の監視
警備をセットしておく事で、対象エリアのセンサーが反応する様になります。センサーに何か反応があると監視センターに通報される様になっています。大きな虫が迷い込んできても反応する事があるのが難点ですね。
監視カメラによる異常の監視
最近の監視カメラは性能が良く、安価なカメラでも顔まではっきり見えるものが多いです。人感センサーと監視カメラがあれば異常があった際も安全に現場の状況を確認することができます。ただし、この監視カメラの本来の目的は抑止力です。ですので監視カメラは人目に付きやすい様に比較的大きめなものが設置されている事が多いです。この目的は覚えておいて頂きたいです。
不法侵入時の威嚇
先ほどの人感センサーに反応があり通報が行われているあいだ、異常検知エリアへの威嚇が行われるケースが多くなっています。「こらーっ！！何してるんだ！！」みたいなアナウンスですね。
最近の主流としては上記４点を予算に応じて組み合わせて警備しています。また、ビル管理会社が自社で警備を行うケースは少なくなってきました。現在は外部の警備会社に業務委託しているケースが多いです。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
今回はビルマネジメントの仕事内容を大きく３つに分けてご紹介してきました。ビルマネジメントの仕事は幅が広く分かり難くなっていますが、ある程度省略しながら今回の切り口で体系的に見ていくと考え易いと思います。最後に今回の総まとめとして下に載せておきます。
結局３つしかないのね。分かった。
悲しい！！
